Kurzzeitvermietung auf Gran Canaria: Rechtliche Lage und neue Gesetze (2026)
Gran Canaria gehört zu den beliebtesten Reisezielen Europas. Jahr für Jahr kommen Millionen von Touristen auf die Insel, um das ganzjährig milde Klima, die traumhaften Strände und die einzigartige Landschaft zu genießen. Mit dem Wachstum des Tourismus ist auch die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen stark gestiegen.
Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo haben es Immobilieneigentümern ermöglicht, ihre Ferienimmobilien direkt an Urlauber zu vermieten. Diese Entwicklung hat jedoch auch zu einer verstärkten Regulierung geführt. Die kanarische Regierung und die spanische Zentralregierung haben in den letzten Jahren verschiedene Gesetze erlassen, um den Ferienvermietungsmarkt zu kontrollieren.
Für Immobilieneigentümer, Investoren und potenzielle Käufer ist es daher wichtiger denn je, die aktuelle Rechtslage zu verstehen. In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir alles Wichtige über Ferienvermietung auf Gran Canaria: von der grundlegenden Definition der "Vivienda Vacacional" bis hin zu den neuesten Gesetzesänderungen im Jahr 2025.
Was bedeutet „Vivienda Vacacional"?
Der Begriff "Vivienda Vacacional" bezeichnet in Spanien eine Ferienunterkunft, die kurzfristig an Touristen vermietet wird. Die rechtliche Grundlage auf den Kanarischen Inseln bildet das Decreto 113/2015 vom 22. Mai.
Nach diesem Dekret muss jede Ferienunterkunft bei der zuständigen Tourismusbehörde registriert werden. Bei erfolgreicher Registrierung erhält die Immobilie eine VV-Registrierungsnummer (Vivienda Vacacional). Diese Nummer muss auf allen Buchungsplattformen sichtbar angezeigt werden.
Die Registrierung als Vivienda Vacacional unterscheidet sich rechtlich von einer gewöhnlichen Langzeitvermietung. Während Langzeitvermietungen unter das spanische Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos) fallen, unterliegen Ferienvermietungen dem Tourismusrecht der jeweiligen autonomen Gemeinschaft.
Wichtig: Eine gültige VV-Registrierung ist Voraussetzung für die legale Ferienvermietung auf Gran Canaria.
Welche Voraussetzungen braucht eine Ferienwohnung?
Um eine Immobilie legal als Ferienwohnung vermieten zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:
- Gültige VV-Lizenz (Tourismusregistrierungsnummer)
- Vollständig möblierte und ausgestattete Unterkunft
- Einhaltung von Sicherheitsvorschriften (Feuerlöscher, Notfallpläne, etc.)
- Registrierung aller Gäste bei der Polizei (Parte de Viajeros)
- Sichtbare Anzeige der Lizenznummer auf Plattformen wie Airbnb oder Booking
- Haftpflichtversicherung für die touristische Nutzung
- Erfüllung der Mindeststandards für Ausstattung und Hygiene
Die Gästeregistrierung bei der Polizei ist verpflichtend und muss innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft erfolgen.
Neue Registrierungspflicht in Spanien
Mit dem Real Decreto 1312/2024 hat die spanische Regierung eine neue nationale Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Diese Verordnung tritt schrittweise in Kraft und betrifft alle Ferienvermietungen in Spanien.
Das zentrale Element dieser neuen Regelung ist die NRA-Nummer (Número de Registro de Arrendamientos). Jede Ferienunterkunft muss diese nationale Registrierungsnummer beantragen und auf Buchungsplattformen anzeigen.
Die Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com sind verpflichtet, diese Nummern zu überprüfen und anzuzeigen. Unterkünfte ohne gültige Registrierung können von den Plattformen entfernt werden.
Für bestehende Viviendas Vacacionales auf den Kanaren bedeutet dies, dass zusätzlich zur regionalen VV-Nummer auch die nationale NRA-Nummer beantragt werden muss. Die genauen Fristen und Übergangsbestimmungen werden von den Behörden festgelegt.
Neue Tourismusgesetze auf den Kanaren (Ley 6/2025)
Im Jahr 2025 hat die kanarische Regierung mit dem Ley 6/2025 weitreichende Änderungen für den Ferienvermietungsmarkt beschlossen. Dieses Gesetz stellt einen der bedeutendsten regulatorischen Eingriffe in den Tourismus der letzten Jahrzehnte dar.
110%-Limit für Ferienwohnungen in Gemeinden
Eine der einschneidendsten Maßnahmen ist die Einführung eines 10%-Limits. In jeder Gemeinde dürfen maximal 10% des Wohnungsbestands als Ferienwohnungen genutzt werden.
Sobald diese Grenze erreicht ist, werden keine neuen VV-Lizenzen mehr erteilt. Gemeinden mit bereits höherem Anteil an Ferienwohnungen können einen Stopp für neue Lizenzen verhängen.
2Gemeinden können Zonen für Touristenvermietung einschränken
Die Gemeinden erhalten erweiterte Befugnisse, um bestimmte Zonen von der Ferienvermietung auszuschließen. Dies kann besonders Wohngebiete betreffen, in denen die Behörden die Wohnqualität der Anwohner schützen möchten.
Bevor eine neue Ferienvermietung beginnt, sollte daher geprüft werden, ob das entsprechende Gebiet für touristische Nutzung zugelassen ist.
3Mindestalter von Gebäuden vor touristischer Nutzung
Neubauten können nicht sofort als Ferienwohnungen genutzt werden. Das Gesetz sieht vor, dass Gebäude ein bestimmtes Mindestalter haben müssen, bevor sie für die touristische Vermietung registriert werden können.
Diese Regelung soll verhindern, dass neue Wohnungen dem regulären Wohnungsmarkt entzogen und direkt als Ferienunterkünfte gebaut werden.
4Einschränkungen für geförderten Wohnraum (VPO)
Wohnungen, die als geförderter Wohnraum (Vivienda de Protección Oficial - VPO) gebaut wurden, können nicht als Ferienwohnungen genutzt werden.
Diese Regelung gilt auch für Immobilien, die zu irgendeinem Zeitpunkt öffentliche Förderung erhalten haben.
Was passiert mit bestehenden VV-Lizenzen?
Für Eigentümer mit bestehenden VV-Lizenzen sieht das neue Gesetz Übergangsregelungen vor. Wer seine Ferienwohnung weiterhin touristisch vermieten möchte, muss innerhalb einer bestimmten Frist eine Erklärung zur Fortsetzung der touristischen Nutzung abgeben.
Diese sogenannte "Erklärung der fortgesetzten touristischen Nutzung" hat eine Gültigkeit von 5 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist muss die Erklärung erneuert werden.
Ein wichtiger Aspekt betrifft den Verkauf von Immobilien: Beim Eigentümerwechsel erlischt in vielen Fällen die VV-Lizenz. Der neue Eigentümer muss eine neue Lizenz beantragen, wobei die aktuellen Regelungen und Beschränkungen gelten.
Es ist daher für Käufer von Ferienimmobilien wichtig, vor dem Kauf zu prüfen, ob eine erneute Lizenzierung möglich ist.
Beim Verkauf einer Ferienimmobilie erlischt oft die VV-Lizenz. Käufer sollten die Lizenzierungsmöglichkeit vorher prüfen.
Risiken für Ferienvermietung ohne Lizenz
Die illegale Vermietung ohne gültige VV-Lizenz kann schwerwiegende Konsequenzen haben:
- Hohe Geldstrafen: Die Bußgelder können mehrere tausend Euro betragen
- Entfernung von Buchungsplattformen: Airbnb und Booking können Inserate sperren
- Behördliche Durchsetzung: Inspektionen und Kontrollen nehmen zu
- Steuerliche Konsequenzen: Nicht deklarierte Einnahmen können zu Nachzahlungen führen
- Zivilrechtliche Risiken: Haftungsprobleme bei Unfällen oder Schäden
Die spanischen und kanarischen Behörden haben ihre Kontrollmaßnahmen in den letzten Jahren verstärkt. Sie arbeiten eng mit den Buchungsplattformen zusammen, um nicht registrierte Unterkünfte zu identifizieren.
Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?
Die regulatorischen Änderungen haben unterschiedliche Auswirkungen auf verschiedene Eigentümergruppen:
Für Immobilieninvestoren: Die neuen Beschränkungen können den Wert von Immobilien mit bestehender VV-Lizenz erhöhen, da neue Lizenzen schwieriger zu bekommen sind. Gleichzeitig erfordern die komplexeren Regelungen mehr Aufwand bei der Verwaltung.
Für Zweitwohnungsbesitzer: Wer seine Ferienimmobilie nur gelegentlich selbst nutzt und sonst vermieten möchte, muss die rechtlichen Anforderungen genau beachten. Die Fünf-Jahres-Erklärung und die Gästeregistrierung sind verpflichtend.
Für internationale Käufer: Vor dem Kauf einer Immobilie auf Gran Canaria sollte sorgfältig geprüft werden, ob eine touristische Nutzung möglich und lizenzierbar ist. Die Zoneneinschränkungen und das 10%-Limit können die Nutzungsmöglichkeiten einschränken.
Warum professionelles Co-Hosting immer wichtiger wird
Die zunehmende Komplexität der rechtlichen Anforderungen macht es für viele Eigentümer schwieriger, ihre Ferienwohnung selbst zu verwalten. Die Herausforderungen umfassen:
- Rechtliche Compliance: Einhaltung aller Registrierungs- und Meldepflichten
- Gästekommunikation: Professionelle Betreuung in mehreren Sprachen
- Preismanagement: Dynamische Preisgestaltung je nach Saison und Nachfrage
- Plattformverwaltung: Optimierung der Inserate auf Airbnb, Booking und anderen Portalen
- Vor-Ort-Service: Check-ins, Reinigung und Instandhaltung
Ein professioneller Co-Hosting Service kann diese Aufgaben übernehmen und gleichzeitig sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden. Für Eigentümer, die nicht vor Ort leben oder wenig Zeit haben, ist dies oft die beste Lösung.
Cohosting Gran Canaria unterstützt Immobilieneigentümer bei der professionellen Vermietung ihrer Ferienimmobilie. Unser Team kennt die lokalen Vorschriften, arbeitet mit zuverlässigen Dienstleistern zusammen und sorgt für eine optimale Gästebetreuung.